Допустим, у вас в собственности есть коммерческое помещение на первом этаже многоквартирного дома. Вы не используете его для бизнеса, а хотите сдать в аренду и получать ежемесячный пассивный доход. Это просторное светлое помещение с потолками под 5 метров и площадью 100 кв. м. Ваш месячный доход от аренды может составлять 200 тыс. руб. А теперь представьте. Вы возвели «второй этаж» и стали получать уже 280 тысяч.

Как правило, на первых этажах жилых домов размещаются точки обслуживания людей. И чем больше помещение, тем больше клиентов смогут его посетить и тем больше прибыль. Так что антресоль сделает ваше помещение более привлекательным для арендаторов.

 

Однако, чтобы установить антресоль в помещении многоквартирного дома, нужно разработать пакет проектной документации и получить разрешение Мосжилинспекции. Возведя антресоль без разрешения, есть риск нарушить строительные нормы и нанести вред людям. Плюс штраф.

 

Проектную документацию разрабатывают компании, состоящие в СРО и имеющие соответствующие знания и квалификацию. В статье расскажу, как согласовать антресоль в нежилом помещении многоквартирного дома. Опишу кейсы нашей компании, в которых мы помогли согласовать антресоль и увеличить полезную площадь для бизнеса.

 

В новых жилых домах все чаще встречаются помещения с высокими потолками. Предприниматели стремятся рационально и с пользой использовать эту особенность и возводят антресоль. Это дополнительная площадка на возвышении в составе одного помещения. И она значительно расширяет возможности эксплуатации помещения.

 

 

    • Офисы. Обустроить дополнительные рабочие места для собственных сотрудников или расширить коворкинг.

    • Вспомогательные помещения: склад, комната отдыха персонала.

    • Место обслуживания клиентов: комната для процедур салона красоты, дополнительный зал для занятий какой-то обучающей студии.

    • В сфере общепита. В кафе или в ресторане можно обустроить дополнительные посадочные места, детскую игровую зону, специальный зал.

    • В розничном магазине: дополнительный зал, кабинет руководителя, склад.

    • В медицинской клинике: кабинеты врачей, комната персонала.

 

Вариантов много. Но однозначно, устройство антресоли позволит расширить бизнес и стать более привлекательным для клиентов.

 

 

Чтобы возвести антресоль в нежилом помещении МКД, нужно всего несколько условий:

    • Площадь антресоли не должна быть более 40% от общей площади помещения;

    • Несущие конструкции многоквартирного дома должны выдержать увеличение нагрузки от антресоли;

    • Над и под антресолью должен спокойно проходить человек, то есть высота не менее 4,7 м.

 

Комментарий специалиста. Высота - пожалуй, основной момент. Если высота помещения, скажем, 2,6 м., то можно сделать только антресоль, которую представляют все обыватели - полку или шкаф. Поэтому, загораясь идеей увеличить площадь за счет дополнительного уровня, удостоверьтесь, что высоты вашего помещения достаточно.

 

Также нужно учитывать инженерные системы и стройматериалы на полу и потолке, которые будут скрадывать высоту. Лучше вызвать техника, который все учтет и сделает правильные замеры.

 

 

Возведение антресоли и лестницы к ней всегда относится к перепланировке. Поскольку речь идет о безопасности большого количества людей - жильцов дома, требуется пройти определенную процедуру согласования изменений. Процесс согласования антресоли небыстрый. И выглядит он следующим образом.

 

Обязательно описываем раздел "Конструктивные решения”. В нем мы должны отразить, каким образом будет возводиться антресоль и лестница к ней. В графической части на схеме будут изображены контуры антресоли, лестницы. Рядом - спецификация составных элементов. Перечисляются строительные материалы, которые должны использоваться, с указанием ГОСТов и массы каждой балки, профлиста или шурупа. Одним словом, подробно расписывается все, что требуется для монтажа.

 

Возведение антресоли влечет увеличение нагрузки на несущие конструкции дома, в том числе, на перекрытия (хоть речь и идет о первом этаже МКД). Поэтому нужно рассчитать массу будущей конструкции. И убедиться, что вес антресоли не разрушителен для дома. А также необходимо рассчитать и подобрать оптимальные материалы для опорных конструкций самой антресоли. Все расчеты нагрузок проводим согласно СП 20.13330.2016.

 

Предусматриваем решения по пожарной безопасности. Поскольку устройство антресоли и лестницы изменит планировку помещения, то предписания по пожарной безопасности также нужно обновить.

 

МЖИ не согласует перепланировку, если не будет разрешения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии”. Поэтому возможно в проекте потребуется предусмотреть решения по звукоизоляции, освещению и кондиционированию пространства над и под антресолью.

 

Если необходимо увеличить проемы окон или прорубить новые, также предусматриваем эти работы в проекте. Важно, что изменять внешние стены дома можно только с согласия собственников квартир МКД. Придется инициировать общее собрание жильцов, провести голосование и приложить протокол собрания к проекту. Кроме того, изменение фасада нужно будет согласовывать в Москомархитектуре.

Иногда установке антресоли могут мешать не несущие перегородки или несущие конструкции. Их демонтаж описываем в одном проекте с антресолью. То же самое - в отношении инженерных и сантехнических систем.

 

 

Антресоль можно оставить открытой. В этом случае нужно установить надежные ограждения, высотой более 0,9 м. А можно сделать на антресоли отдельные комнаты. Перегородки, входы в них также нужно описать в проекте.

Техническое заключение. В большинстве случаев заказываем в ГБУ "Экспертный центр”. Специалисты проверят расчеты нагрузок в разделе проекта "Конструктивные решения”. Удостоверятся в надежности несущих конструкций здания по документам и на месте. Техническое заключение подтвердит допустимость и, самое главное, безопасность возведения антресоли.

 

Разрешение ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии”. Специалисты проверят соответствие проекта нормам закона по освещенности, звукоизоляции, кондиционированию и тому подобное. Цель - проконтролировать сохранность комфортных условий жизни в МКД после будущих изменений.

При необходимости обращаемся за разрешением в МКА и к общему собранию собственников многоквартирного дома. Наконец, подаем заявление и пакет документов в МЖИ для согласования. Получаем согласие. Проводим работы.

 

Далее разрабатываем технический план. Кадастровый инженер выезжает на место, осматривает помещение, замеряет все характеристики и изучает проект. По итогам работы оформляет технический план.

 

С техпланом снова обращаемся в МЖИ. Уведомляем об окончании работ, просим выехать для составления акта, прикладываем готовый технический план.

По окончании согласовательных процедур МЖИ направит технический план в Росреестр. Регистрирующий орган предоставляет собственнику выписку  о внесении изменений в сведения ЕГРН.

 

Для успешного проведения перепланировки с антресолью и лестницей в МКД важно:

    • правильно рассчитать нагрузки от антресоли и лестницы

    • продумать проектные решения (их довольно много)

    • получить разрешения органов и ведомств

 

Планируя возведение антресоли в нежилом помещении МКД, тщательно выбирайте проектную компанию. Она должна быть членом соответствующего СРО.

 

Хорошо, если в штате организации, помимо инженеров - проектировщиков, будет и кадастровый инженер. Тогда вам не придется обращаться в разные компании решения для одного дела. Специалисты ООО "Смарт Вэй” имеют квалификацию и огромный опыт таких дел. Мы разработаем документацию в полном соответствии с законом. А также поможем с согласованием антресоли в государственных органах.

 

 

ООО "Смарт Вэй” уже 10 лет занимается проектной деятельностью. В нашем активе множество согласованных перепланировок в МКД. В том числе - согласование антресолей. Приглашаем вас ознакомиться с некоторыми из них.

 

В компанию ООО "Смарт Вэй” обратился собственник помещения, в котором располагалась салон - парикмахерская. Первым делом, наши специалисты изучили документы на помещение и пришли к выводам:

 

    • высота потолков достаточна для размещения антресоли. Нижний уровень будет составляет 2.40 м., верхний - 2.82 м. Комфортные параметры для человека.

    • перекрытия дома - железобетонные. Значит, выдержат большие нагрузки.

    • планировка позволяет возвести антресоль без подготовки помещения. Несущие конструкции не мешают воплощению задумки. И даже не придется переносить перегородки или инженерные коммуникации.

 

Общая площадь помещения - 74 кв. м., а площадь антресоли будет равна 24 кв. м. Это составляет ровно 40% и подпадает под перепланировку.

 

Естественный свет будет попадать на верхний уровень через уже имеющееся окно. Менять расположение оконных проемов или прорубать новое не нужно.

 

Довольно простой проект с минимумом решений. Далее разрабатываем проектную документацию.

 

Итак, определили, что антресоль возвести технически возможно. Приступаем к разработке эскиза. Он представляет собой план помещения с будущими изменениями. На плане изобразим контур и место нахождения антресоли и лестницы.

 

Эскиз не является документом для согласования в МЖИ. Это своего рода промежуточный документ между собственником и проектировщиком. Он подтверждает, какие именно изменения мы собираемся согласовывать. А также устанавливает, что проектная документация будет разрабатываться именно под данные изменения.

 

Далее наши специалисты разработали проект перепланировки. И вот основные решения:

 

    • Спланировали монтаж перегородок на самой антресоли и под ней. За счет чего появятся отдельные комнаты: кабинет, комната для хранения инвентаря, комната отдыха персонала.

    • Предусмотрели решения по звукоизоляции. Работа салона не должна мешать жильцам дома.

    • Спроектировали устройство нового санузла, перенос сантехнического оборудования. Эти работы не связаны с возведением антресоли. Однако они относятся к переустройству и тоже требуют согласования. Поэтому включаем их в один проект.

 

Также мы подготовили предписания по пожарной безопасности для пространства над антресолью.

 

Конечно, важнейший раздел проекта - "Конструктивные решения”. В нем наши специалисты:

    • указали, что антресоль и лестница к ней будут выполнены из легких стальных конструкций, основание - из профилированного листа.

    • разработали множество схем с изображением самой антресоли и лестницы с разных ракурсов, схемы крепежа ступеней, балок, стоек.

    • составили спецификации по всем материалам, которые должны использоваться для антресоли, указали их ГОСТы и массу.

 

Выполнили расчет нагрузок и пришли к выводу, что антресоль и лестница не превысят максимально допустимую нагрузку дома.

 

Собственник помещения успешно согласовал документы и получил разрешение МЖИ. Подрядчики возвели надежную конструкцию по нашему проекту. И далее мы составили техплан для регистрации изменений в Росреестре.

 

На сегодняшний день салон-парикмахерская успешно функционируют в обновленном помещении. А собственнику не придется платить штраф за несогласованную перепланировку. Или, того хуже, возмещать ущерб, который могла бы причинить незаконная антресоль.

 

 

В компанию ООО "Смарт Вэй” обратился собственник нежилого помещения. Он собирался открыть в нем спортивный зал. Для увеличения полезной площади планировал возвести антресоль.

 

Крайне, я бы даже сказала, жизненно важно в этом проекте правильно рассчитать нагрузки. На антресоли заказчик планировал разместить тренажеры, спортивные снаряды. Помимо массы каркаса и основания самой антресоли, нужно учесть массу спортивного оборудования. Это статическая нагрузка.

 

На антресоли будет находиться приличное количество людей. Кроме того, они будут заниматься, двигаться. Значит, следует учесть вибрацию от постоянно работающих тренажеров и перемещающихся людей. Это динамические нагрузки.

 

Плюс выделим мгновенные нагрузки. Они, думаю, не будут редкостью в тренажерном зале. Например, падение штанги. Учитывая ее вес и материал, она может запросто проломить основание антресоли. Специалисты нашей компании:

    • изучили исходную документацию на помещение;

    • обследовали текущее состояние конструкции самого здания и планировку помещения;

    • уточнили характеристики материалов перекрытий и стен по проекту строительства дома и документам БТИ, приняли во внимание пожелания заказчика по площади, конфигурации и назначению антресоли.

 

Пришли к выводу, что установка антресоли и лестницы к ней возможны. Размещение тренажеров и обустройство полноценного спортивного зала безопасно. Усиления не требуются.

 

Наши инженеры - проектировщики разработали всю документацию для согласования перепланировки помещения в МКД, а также проект устройства несущих конструкций антресоли. Кадастровый инженер составил технический план для регистрации изменений в Росреестре.

 

Благодаря работе компании ООО "Смарт Вэй” удалось увеличить полезную площадь тренажерного зала на 30%. Заказчик установил безопасную продуманную антресоль и завершил процедуру оформления регистрацией в Росреестре. Как итог, заказчик избежит штрафа за самовольную перепланировку и возмещение ущерба от установки, проведенной без соблюдения строительных норм. И, скорее всего, будет доволен своей прибылью. Поскольку в зале теперь могут одновременно заниматься большее количество людей, чем было бы без установки антресоли.

 

 

Антресоль - это дополнительная площадка на возвышении в рамках одного помещения. Она не может составлять более 40% от всей площади.

 

Установка антресоли в нежилых помещениях жилых домов позволяет расширить используемое пространство и обслужить больше клиентов. Это выгодно как для действующего бизнеса, так и для сдачи помещения в аренду.

 

Возведение антресоли оформляется как перепланировка. Требует согласования по Постановлению № 508 - ПП.

 

Рекламодатель ООО «Смарт Вэй», ОГРН 1137847292670, ИНН 7814580473